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◎ ◎ ■▼■▼■▼■▼■▼■▼■▼■▼■▼■▼■▼▼■▼ ◎◎◎◎◎◎◎ No.162 04/03/10 ◎◎◎ 新世紀建築住宅マガジン「すまいや倶楽部」通信 ◎ ◎ 「家は叶う 建つべし！ 建つべし！」 ◎◎◎ http://homepage3.nifty.com/at-shige/ ◎ ■▲■▲■▲▲■▲■▲■▲■▲■▲■▲■▲■▲■▲ ◎ ∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞ 昨日の新聞で「すべての住宅に火災報知器の設置を義務付ける」とありました。 消防法改正案で公布後２年以内の施工日から警報機設置が義務づけられ 設置しないと建築確認も下りなくなるという。 既存住宅は市町村の条例で施工日からさらに一定の周知期間を経て設置が 義務付けられるという。 確かに建物本体の防火性能は上がってきているが初期消火が遅れると 室内には燃え広がってしまい、人命にかかわる率はまだ高いようだ。 去年は換気設備が義務づけられたので建物は徐々に未来の家になってゆく。 ∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞ 特集 ∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞ 「マンション業界1」 昨年の都内の新築マンション販売件数は好調でした。 しかし、神奈川、埼玉など近郊は軒並み下落です。 これは都心の地価が下がったことによるマンション価格の下落と 購入者の欲求を満たすステータスシンボルとしてのタワー型マンション が続々誕生していること。 何よりも生活利便性が格段に良いなどのことで都心回帰になっているのが 原因といえます。 特に湾岸サイドは都内販売件数の15％前後を占めていて大人気と いえましょう。 まだ暫くはつづきそうです。 マンションの価格とはどのように決められるのでしょうか？ ディベロッパーと呼ばれる大手不動産会社が大規模な土地を仕入れ そこにゼネコンと呼ばれる大手建設会社が建設をします。 マンションの価格は 土地取得費（35％） 近隣対策費（1.5％） 設計費 （8％） 建設費 （37％） 販売費 （8％） 利益 （10％） が大枠です。 土地取得費とは用地の購入費用 近隣対策費とは周辺住民の電波障害対策費や日照問題への慰謝料などの費用 設計費とはマンションの図面作製一式と開発行為の申請業務一式、説明会など 建設費とはマンション本体工事の代金 販売費とは広告宣伝費、モデルルーム代、営業マンの人件費など 利益とは営業利益で営業外収支、特別収支、税金がひかれた金額が純利益に なります。 実際はどのディベロッパーも計画するにあたって 「この土地にマンションを建てても事業収支が成り立つか？」という発想で検討 するので まずは周辺のマンションのグレート、駅からの徒歩時間、販売価格を調査した 上で先ほどの費用を計算します。最終的に利益が取れる計画であれば進める 形となります。 ですので出来るだけ利益が取れるように土地一杯に建物を建てるのです。 マンション専門の設計事務所に於いては絶えずこの事業収支との戦いがあるのです。 タワーマンションであれば裕福層をターゲットした高層階に延床面積の大きい ハイグレートな仕様にして、中層階は公園に下りて行きやすいニューファミリー 下層階は眺望があまりなくても良いワンルームや事務所という風に計画します。 ディベロッパーの利益が10％ということは100棟の内10棟が利益と考えるので 90棟売った残りが利益になります。土地代や建築代は銀行から借り入れて進めて いるためその利息が莫大となってきます。 建設中にモデルルームを建てて何が何でも完売したいのはその訳があるのです。 バブルの頃は建築中に地価が高騰したりしてキャピタルゲイン（値上がり益） が起きてものすごく利益が上がったことでしょう。 アトリエシゲ一級建築士事務所 http://homepage3.nifty.com/at-shige/ 「すまいや倶楽部通信」では住環境に関することで知りたい情報を 広く募集いたします。どんなちいさなことでも結構です。 以下までお送りください。 e-mail shige.yuyama@nifty.ne.jp ■▼■▼■▼■▼■▼■▼■▼■▼■▼■▼■▼▼■▼ 出版： ゲリラ情報誌 「すまいや倶楽部通信」 発行者： 湯山重行 （Ｃ）Copy right 2003 ご意見・ご感想等： shige.yuyama@nifty.ne.jp おもしろ住宅ご案内：http://homepage3.nifty.com/at-shige/ ■▼■▼■▼■▼■▼■▼■▼■▼■▼■▼■▼▼■▼ |